Welche Mindestversicherung gilt für Wohnimmobilienverwalter?
Für die gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung verlangt § 15 MaBV mindestens 500.000 € je Versicherungsfall und 1 Mio. € für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Diese Pflichtdeckung betrifft die Vermögensschadenhaftpflicht; eine allgemeine Betriebshaftpflicht ersetzt sie nicht.
Hausverwalter sollten WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und gegebenenfalls Gewerbeverwaltung vollständig angeben. Ob eine Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, hängt von den tatsächlichen Aufgaben ab. Die Berufsbezeichnung Hausverwalter allein beantwortet das nicht.
Mindestdeckung ist die Untergrenze
Bei großen Gemeinschaften, hohen Zahlungsströmen oder umfangreichen Sanierungen kann der mögliche Schaden über der gesetzlichen Mindestversicherung liegen.
Hausverwalter-VSH: Drei Umsatzstufen im Vergleich
Markel Pro Immobilienwirtschaft, Antrag Version 1, nennt für Tarifgruppe 2 die folgenden Jahresbeiträge mit 500.000 € VSH-Summe. Grundlage sind ein Jahr Laufzeit, jährliche Zahlung und 250 € Selbstbehalt ohne zusätzliche Nachlässe.
Die Summe steht dreifach jährlich zur Verfügung. Der Antrag sieht außerdem eine Anpassung der Jahreshöchstleistung für die Pflichtdeckung vor, wenn andere Tätigkeiten Deckung verbrauchen. Betriebshaftpflicht und weitere Zusatzleistungen sind in der Tabelle nicht enthalten.
| Jahresumsatz bis | Netto pro Jahr | Inklusive 19 % Steuer pro Jahr |
|---|---|---|
| 50.000 € | 390 € | 464,10 € |
| 100.000 € | 490 € | 583,10 € |
| 250.000 € | 545 € | 648,55 € |
Eine versäumte Frist kann die Eigentümer belasten
Fiktives Beispiel: Eine Hausverwaltung verfolgt einen bestehenden Anspruch nicht rechtzeitig, obwohl dies zu ihrem Auftrag gehört. Nach Ablauf einer maßgeblichen Frist verlangt die Gemeinschaft Ersatz des finanziellen Nachteils. Die VSH prüft Pflichtverletzung, Schaden und vereinbarten Schutz.
Nicht jede fehlerhafte Abrechnung oder verzögerte Maßnahme führt automatisch zu einem ersatzfähigen Schaden. Die Versicherung bewertet den konkreten Anspruch und wehrt unbegründete Forderungen ab. Die eigene Korrektur einer geschuldeten Abrechnung ist davon zu unterscheiden.
WEG-Verwaltung und Mietverwaltung sauber erfassen
Bei WEG-Verwaltung sind Beschlüsse, gemeinschaftliche Gelder und die Beauftragung von Leistungen besonders relevant. In der Mietverwaltung stehen zusätzlich Mietverträge, Zahlungen und die Interessen des einzelnen Eigentümers im Mittelpunkt. Beide Tätigkeiten sollten im Vertrag erkennbar sein.
Ein Hausverwalter kann außerdem eigene Dienstleister einsetzen oder Tätigkeiten selbst übernehmen. Hausmeisterarbeiten, Bauleistungen und Entrümpelungen verändern die Betriebshaftpflichtrisiken und sollten nicht als bloße Verwaltung mitlaufen.
| Aufgabe | Prüfpunkt |
|---|---|
| Abrechnung und Zahlungsverkehr | Vermögensschäden und Befugnisse |
| Dienstleister beauftragen | Eigene Auswahl- und Organisationsverantwortung |
| Objektbegehung | Personen-, Sach- und Schlüsselrisiken |
| Eigene handwerkliche Arbeiten | Gesondert benanntes Betriebsrisiko |
Verwalterhaftpflicht ersetzt nicht die Gebäudeversicherung
Die Berufshaftpflicht des Hausverwalters deckt nicht automatisch einen Brand am verwalteten Gebäude. Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht des Eigentümers betreffen andere Risiken. Relevant kann dagegen ein Anspruch gegen den Verwalter sein, wenn er eine ihm übertragene Pflicht verletzt hat.
Für allgemeine Betriebsrisiken ohne Hausmeister-, Bau- oder Entrümpelungsleistungen kostet die 3-Mio.-€-Option im genannten Markel-Modell zusätzlich 75 € netto / 89,25 € brutto jährlich. Selbstbehalte: 250 € bei Sachschäden, 0 € bei Personenschäden.
Bestand und Zusatzaufgaben im Angebot berücksichtigen
Nennen Sie Jahresumsatz, Anzahl und Art der Einheiten, WEG- und Mietverwaltungsanteile sowie gewerbliche Objekte. Ergänzen Sie eigene praktische Arbeiten, Bewertungsaufträge, Baubetreuung und bekannte Vorschäden.
Beim Wechsel sind eine lückenlose Pflichtdeckung und passende Versicherungsbestätigungen wichtig. Vergleichen Sie auch die Behandlung früherer Pflichtverletzungen, späterer Ansprüche und einer möglichen Aufgabe des Verwaltungsbetriebs.
Hausverwalter: Pflichtversicherung und Verwalterhaftung
Wie hoch ist die Pflichtdeckung für Wohnimmobilienverwalter?
Für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter nennt § 15 MaBV mindestens 500.000 € je Schaden und 1 Mio. € je Versicherungsjahr. Die Hausverwalter-VSH muss die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
Was kostet Hausverwalter-VSH bis 50.000 € Umsatz?
Das Markel-Beispiel mit 500.000 € VSH kostet 390 € netto / 464,10 € inklusive 19 % Steuer jährlich. Es gilt bei 250 € Selbstbehalt, einem Jahr Laufzeit und jährlicher Zahlung.
Reicht Betriebshaftpflicht für die Hausverwaltung?
Die Betriebshaftpflicht einer Hausverwaltung ersetzt die gesetzliche Vermögensschadenhaftpflicht nicht. Beide Deckungen behandeln unterschiedliche Schadenarten.
Sind Hausmeisterarbeiten automatisch mitversichert?
Hausverwalter sollten eigene Hausmeister- und Bauleistungen ausdrücklich angeben. Solche Arbeiten beeinflussen den Betriebshaftpflichtumfang und den Beitrag.
Ist ein Gebäudeschaden immer ein Verwalter-Haftpflichtfall?
Ein Hausverwalter kann für einen Gebäudeschaden haften, wenn er seine Verwaltungspflichten verletzt und dadurch den Schaden verursacht oder vergrößert hat. Seine Berufshaftpflicht prüft solche Vorwürfe. Die Gebäudeversicherung des Eigentümers schützt dagegen das Gebäude gegen die dort vereinbarten Gefahren.
Welche Deckung passt zu großen WEG-Beständen?
Hausverwalter sollten mögliche Schäden aus Zahlungsströmen, Sanierungen und Vertragsverantwortung bewerten. Die gesetzliche Mindestdeckung ist nicht automatisch für jeden Bestand ausreichend.